Краснодарский край, который ещё несколько лет назад был символом бурно растущего рынка жилья, завершил важнейший переход.
По итогам 2025 года регион окончательно покинул фазу стремительного, почти спекулятивного роста и вступил в период зрелости, где правила игры кардинально меняются. Об этом свидетельствуют данные аналитического исследования «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Если в 2021-2022 годах совокупный объём строительства демонстрировал резкий скачок с 8,07 до 8,99 млн кв. м, то в последующие годы динамика резко замедлилась. Рынок удерживает высокую планку, но больше не ускоряется. Это первый сигнал для инвестора: время, когда цены росли почти сами по себе благодаря общему ажиотажу, закончилось.
Внутренние изменения: сужение выбора и смещение фокуса
Структура предложения также претерпела серьёзные метаморфозы, формируя новые вызовы:
- Закат небоскрёбов: Доля высотных домов (18+ этажей), которая в 2021-м достигала 60%, стабилизировалась. Бум точечной застройки сверхплотными комплексами идёт на спад.
- Дефицит «ниши»: Малоэтажные и среднеэтажные форматы, популярные у взыскательных покупателей, так и не восстановили своих позиций, сужая альтернативный выбор.
- Гиперконцентрация на Краснодар: Столица края беспрекословно доминирует, аккумулируя 65-69% всего строящегося жилья. Инвестиционный интерес к курортным Сочи, Анапе и Новороссийску заметно ослаб и не демонстрирует прежней динамики. Фокус сместился с курортной романтики на предсказуемость крупного городского рынка.
Ключевой риск: горизонт планирования растягивается
Сроки сдачи объектов остаются ахиллесовой пятой рынка. Средний перенос ввода в 2022-2025 годах стабильно превышал 8 месяцев. Значительная часть текущих проектов нацелена на сдачу лишь в 2026-2027 годах, что автоматически удлиняет инвестиционный горизонт и делает нерелевантными краткосрочные спекулятивные стратегии.
Новая реальность: от цикла к расчёту
Как резюмирует генеральный директор АИНМ Валерий Летенков, Краснодарский край перестал быть рынком, где можно заработать «на подъёме волны». Теперь это рынок расчёта, где успех определяют три фактора:
- Конкретный проект: Качество застройщика, концепция и инфраструктура.
- Точная локация: Не просто «Краснодар», а конкретный, перспективный район.
- Реалистичные сроки: Прогнозируемость ввода становится ключевым параметром ликвидности.
Что это значит для инвесторов?
Эпоха массовых решений, когда можно было купить почти любую новостройку и ожидать быстрого роста, завершилась. На смену ей приходит время точечных, взвешенных стратегий, глубокого анализа и готовности к более длительным горизонтам инвестирования. Доходность теперь создаётся не рынком, а правильным выбором внутри него.
