Завещание могут оспорить, дарение — отменить: как передать жильё так, чтобы не остаться на улице

Завещание и дарение — самые популярные способы передать квартиру родным. Но у каждого из них есть серьёзные минусы, о которых многие узнают слишком поздно. 

Как рассказала кандидат юридических наук Ирина Сивакова в интервью для ИА DEITA.RU, есть более надёжный способ передать жильё — договор пожизненного содержания с иждивением (он же договор ренты). Разбираемся, почему юристы называют его самым безопасным инструментом.

Почему завещание и дарение — не идеал

Завещание не даёт стопроцентной гарантии, что квартира достанется именно тому, кому вы хотите. Почему? Потому что в законе есть понятие «обязательные наследники» (ст. 1149 ГК РФ). Это несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги, родители или иждивенцы. Они получат свою долю, даже если вы их не указали в завещании. И оспорить это невозможно.

Договор дарения — тоже риск. Вы передаёте квартиру сразу и безвозвратно. Новый собственник может вас выселить, продать жильё или сдать его кому угодно. Вы теряете всякий контроль. И вернуть квартиру обратно почти невозможно, только если докажете, что даритель был недееспособен.

Что такое договор ренты (пожизненное содержание с иждивением)

Это альтернатива, которая сочетает гибкость и надёжность. Механизм простой:

• Вы заключаете договор с человеком, которому хотите передать квартиру (плательщиком ренты).
• Право собственности переходит к нему сразу после подписания договора.
• Но он обязан пожизненно вас содержать: покупать продукты, лекарства, оплачивать коммуналку, ухаживать — всё, что прописано в договоре.

Почему это надёжнее завещания и дарения

1. Никакие «обязательные наследники» не отберут квартиру

На момент вашей смерти жильё уже не входит в наследственную массу. Оно принадлежит плательщику ренты. А значит, претендовать на него никто не может — ни дети от первого брака, ни нетрудоспособные родственники.

2. Новый собственник не распоряжается квартирой как хочет

Его права серьёзно ограничены. Продать, подарить или сдать квартиру он может только с вашего письменного согласия. И это обременение регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Любой покупатель увидит, что квартира под рентой, и без вашего согласия сделку не провести.

3. Если вас обманули — квартиру можно вернуть через суд

Плательщик ренты перестал покупать лекарства или не платит за коммуналку? Вы идёте в суд. Если докажете, что условия систематически нарушались, договор расторгают. И право собственности возвращается к вам. Суды в таких спорах, как правило, на стороне получателя ренты. Главное — хранить чеки, квитанции и все доказательства.

Какие есть риски

• Нужно доверять плательщику. Вы передаёте квартиру при жизни. Если человек окажется недобросовестным, придётся судиться.
• Строгие требования к документам. Без чеков и актов выполненных работ доказать нарушение сложно.
• Договор можно расторгнуть только через суд. Просто так «передумать» не получится.

Кому подходит рента

• Пожилым людям без близких родственников, которым нужен уход и забота.
• Тем, кто хочет передать квартиру конкретному человеку и быть уверенным, что другие наследники ничего не отберут.
• Собственникам, которые не хотят терять контроль над жильём при жизни.

Что в итоге

Если вы хотите гарантированно передать квартиру нужному человеку и при этом не переживать, что «обязательные наследники» отберут долю, а новый собственник выгонит вас на улицу — договор ренты надёжнее завещания и дарения. Главное — грамотно составить договор и чётко прописать все условия содержания. И хранить документы, подтверждающие, что плательщик выполняет свои обязанности.

Как подчеркнула кандидат юридических наук Ирина Сивакова в беседе с ИА DEITA.RU, судебная практика по таким спорам строга к плательщику ренты. При отсутствии доказательств надлежащего исполнения обязательств суды возвращают квартиру прежнему владельцу.