Один из самых болезненных вопросов, связанных с многоквартирными домами, — это капитальный ремонт общего имущества. Собственники годами ежемесячно оплачивают эту услугу, но либо еще не получают ее, либо порой получают капремонт в таком виде, что возможно лучше вообще никак, чем так.
О том, почему капитальный ремонт в некоторых случаях может принести разочарования, а не радость, рассказал генеральный директор АО «Новороссийская управляющая компания» Леонид Юрченко.
Дождались…
Мы сейчас не будем трогать тему, хотя она и очень интересная, о судьбе накоплений на капремонт до создания НКО «Фонд капитального ремонта МКД». А он официально был образован не так давно — в 2013 году, раскачался в 2014 году, но масштабно приступил к ремонтам примерно в 2016 году. Именно в Фонд стекаются все деньги собственников, он же и формирует программу, когда и какой вид работ будет выполнен в рамках капремонта.
Мы попросили Леонида Владимировича, руководителя одной из крупнейших управляющих компаний, проанализировать те трудности, с которыми сталкиваются собственники при взаимодействии с Фондом капремонта, регоператором этого вида работ по Краснодарскому краю. Леонид Юрченко озвучил несколько, на его взгляд, проблемных моментов.
- Деньги. Здесь стоит затронуть тему инфляции: чем дольше деньги лежат на счете, тем сильнее они обесцениваются. Под управлением НУКа есть дома, которые уже накопили достаточную сумму для проведения ремонтных работ. Но в программу ближайших лет адреса не попали. Почему их передвинули на более поздний срок? Тут хочется вспомнить инфляцию, рост цен на строительные материалы и услуги подрядных организаций. И лет через 10 нескольких накопленных миллионов возможно окажется катастрофически мало. А сейчас их вполне хватило бы на ремонт кровли, замену инженерных коммуникаций и другие работы.
- Стоимость работ. Конечно, утверждать мы не можем без экспертного заключения, но у нас есть некоторые сомнения в ценовой политике. Ежедневно работая с подрядчиками, закупая материалы, составляя сметы работ, мы владеем ситуацией на рынке данных услуг, и по нашему мнению, нередко сметы по капитальному ремонту несколько завышены.
- Подрядчики. Самое главное — это, пожалуй, специалисты, которые осваивают средства собственников. А здесь иногда тоже возникает много вопросов. Так, нас, например, очень удивляет тот факт, что подрядчик сам составляет дефектные ведомости, техническое задание, сам проектирует, составляет сметы, сам проводит экспертизу и после делает ремонт. А ведь это должны быть разные специалисты. И делается это для того, чтобы был контроль всего процесса на разных этапах. А если все сам? О каком объективном контроле может идти речь? Да и подчас некоторые проекты, возможно, могут разрабатывать люди без соответствующей квалификации.
- Ответственность. В договорах на проведение капитального ремонта гарантии работ предоставляет именно подрядчик. А с него, зачастую, и взятки гладки. Сделал ремонт, деньги забрал, потом удивительным образом объявил себя банкротом и все. Нередко возникают сложности банально дозвониться до исполнителя. Один из подрядчиков сменил собственника после проведения не вполне удачного ремонта. И новый хозяин упорно не выходит на связь. Что уж говорить о подрядчиках, если до недавнего времени было проблематично созвониться даже с руководителем Фонда капремонта. Когда Леонид Юрченко дозвонился до приемной, то ему рассказали про колоссальную пропасть в статусе между директором управляющей компанией и главой регионального Фонда. Теперь, со сменой руководства, есть надежда на смену курса и продуктивный диалог.
— Мы делали и делаем все возможное, чтобы максимальное количество наших домов попало в программу капремонта. В результате с 2016 по 2021 год было отремонтировано 180 многоквартирных домов, но не все — качественно, — высказал свое мнение Леонид Владимирович. — За эти годы сформировался целый перечень адресов, где в процессе эксплуатации были выявлены определенные, на мой взгляд, серьезные нарушения. В некоторых случаях это проведенный подрядчиками некачественный капремонт кровли и замена окон в помещениях, где расположено лифтовое оборудование. Список этих домов довольно солидный.
Так себе ремонт, так себе капитальный
Конечно, ситуация непростая. Но дома в большинстве своем очень старые, и иногда латочный ремонт, как считает директор «НУК», не решает существующих глобальных проблем.
По взгляду Леонида Юрченко, не очень качественный ремонт кровли зафиксирован на следующих адресах:
- ул. Видова, 168 и 164 (2019 год),
- ул. Героев Десантников, 47 (2018 год),
- ул. Героев Десантников, 97 (2017 год),
- ул. Интернациональная, 2 (2017 год),
- ул. Октябрьская, 1, к. 2 (2018 год),
- ул. М. Борисова, 13 (2017 год).
Также директор «НУКа» выразил недовольство домами с некачественной заменой окон в помещениях, где расположено лифтовое оборудование. Через такие окна дождевая вода ручьями течет на инженерное и электрооборудование:
- ул. Куникова, 9 (2019 год),
- ул. Карамзина, 25 (2019 год),
- ул. Карамзина, 27 (2019 год),
- ул. Карамзина, 37 (2018 год),
- ул. Золотаревского, 2 (2018 год).
Кроме того, по мнению Леонида Владимировича, возникли определенные проблемы и с капитальным ремонтом системы холодного водоснабжения по адресу ул. Октябрьская, 1, к. 1 (2018 год).
Это лишь основные и самые глобальные проблемы, по предположениям главы «НУКа». Сюда же можно отнести и замену лифтового оборудования: до недавнего времени при проведении этих работ меняли все, кроме электропроводки. И новое оборудование сажали на старые сети, что не просто ухудшало работу лифта, но подчас сводило на нет всю работу по капитальному ремонту.
Однако и сегодня ситуация не лучше: управляющей компании приходится бороться с некоторыми подрядчиками уже в процессе проведения ремонтных работ. Когда, например, исключаются из перечня ключевые виды работ, без которых, по сути, весь капитальный ремонт не имеет смысла.
Генеральный директор «Новороссийской управляющей компании» рассказал, что такая спорная ситуация сложилась по ул. Героев Десантников, 23. Здесь производился капремонт системы канализации, но почему-то подрядчик ограничился заменой только части труб.
— Наши неоднократные просьбы, письма и претензии о том, что в обязательном порядке необходимо менять и канализационные выпуски, не были до конца учтены НКО «Фонд капитального ремонта МКД», — рассказал Леонид Юрченко. — Подрядчик утверждает, что им «режут» смету и денег на данные работы нет, тогда какой это капитальный ремонт? Ведь самое главное в инженерной системе водоотведения — это именно выпуски канализации: со временем дом проседает, и на границе отмостки и подвала выпуски проламываются. Для нас это очевидные вещи, но почему не для Фонда капремонта?
Нешуточная борьба
А теперь о главном — об ответственности. По идее в рамках гарантийных обязательств подрядчик должен за свой счет исправить все недостатки, которые обнаружатся в его работе в течение пяти лет. Но на деле это стало самым серьезным камнем преткновения.
— По каждому выявленному факту некачественного капремонта мы официально обращались в Фонд с просьбой обязать подрядчика выполнить ремонт по гарантии. Однако в ответ получали только отпис-
ки, — выразил свое мнение Леонид Юрченко. — По большинству адресов борьба за права жителей длится годами с обращением в прокуратуру. Проблема в том, что мы не имеем права ремонтировать объект, находящийся на гарантии. Ведь в таком случае мы никогда не добьемся от подрядчика исправления недочетов за его счет.
Казалось бы, есть договор, есть претензии, зафиксированные документально, и по мнению Леонида Юрченко, Фонд капремонта и подрядчик должны извиниться перед жителями и оперативно исправить недостатки. Но нет.
— Чаще всего, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, нам приходится проводить дорогостоящую экспертизу и доказывать очевидные вещи, — Леонид Юрченко искренне возмущен этой волокитой, в результате которой страдают жители. — Только так у нас есть возможность заставить подрядные организации исполнять обязательства по гарантийному ремонту. Но даже имея на руках экспертное заключение, мы не можем решить вопрос в добровольном порядке — нам приходится выходить с претензиями в адрес НКО «Фонд капитального ремонта МКД».
Вот короткие выдержки одной из ранее проведенных экспертиз:
«Техническое состояние конструкций крыши строительных объектов, расположенных по вышеуказанным адресам, следует характеризовать как неудовлетворительное, находящееся в причинно-следственной связи с нарушениями технологии производства работ по устройству крыши».
«Установка окон в машинном помещении сделана не по технологии установки окон из ПВХ, и как следствие протекает в машинное помещение, что может привести к короткому замыканию нового оборудования, а это уже представляет опасность для жизни и здоровья граждан».
Реальные потери
Есть у темы капитального ремонта и другая важная сторона — собираемость средств. В Новороссийске немало домов, где процент собираемости очень низкий, но, по мнению директора УК, эффективной претензионной работы Фонд с должниками не ведет, а ведь именно он занимается сбором средств.
Стоит помнить, что через три года долги окажутся за сроком взыскания. По нашим предварительным подсчетам, только по домам, находящимся под управлением НУКа, за сроком взыскания сумма более ста миллионов рублей. И все это напрямую влияет на судьбу многоэтажек. Чем больше должников, тем меньше шансов у всего дома, включая и добросовестных плательщиков, дождаться капремонта.
Есть ли выход?
Одним словом, вопросов к процедуре проведения капитального ремонта многоквартирных домов немало. Есть ли альтернатива Фонду капитального ремонта? Есть: собственники могут самостоятельно принять решение о необходимых видах работ по капитальному ремонту и переводе средств на спецсчет дома, и когда накопится необходимая сумма, приступить к долгожданному ремонту, где они смогут самостоятельно контролировать качество работ.
АО «Новороссийская управляющая компания»
Адрес: Ул. Челюскинцев, 32.
Режим работы:
пн. — пт.с 08:00 до 17:00,
перерыв с 12:00 до 13:00.
Справочная служба: 8 (8617) 79-80-05
Аварийно-диспетчерская служба: 8 (8617) 64-66-14
Сайт: www.оаонук.рф
